16/07/10

A locação residencial e a denúncia vazia


Uma das dúvidas mais freqüentes em relação à locação de imóveis residenciais diz respeito ao prazo contratual.


Por que o prazo, nas locações residenciais, é de 30 meses? É possível contratar por prazo menor?

Estas são as perguntas mais comuns feitas por proprietários e inquilinos e merecem uma atenção especial, para que as partes estejam orientadas no momento da contratação de uma locação residencial.

O artigo 46 Da Lei 8.245/91 dispõe que, nas locações residenciais"ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a 30 meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso".

Isto significa que, imediatamente após o término do prazo acordado, o proprietário poderá retomar o imóvel através da denúncia vazia.

Denúncia vazia é a faculdade de rescindir a locação sem a obrigação de demonstrar a razão ou a necessidade da retomada do imóvel. Assim,as locações contratadas dessa forma, ou seja, com prazo igual ou superior a 30 meses podem ser objeto de despejo para retomada, logo após o vencimento do contrato, sem que haja qualquer motivo para o pedido. Vale dizer: o proprietário poderá retomar o imóvel simplesmente porque não lhe convém mais manter a locação.

É que a Lei, desejando conseguir maior interesse no investimento de imóveis para renda, houve por bem estabelecer que as locações por prazo igual ou superior a trinta meses gozariam do privilégio da "denúncia vazia", facilitando a retomada do imóvel pelo Locador. Com este objetivo, resguardando, todavia, nessa hipótese, um prazo de vigência maior para a locação, estabeleceu o legislador que, findo o prazo do contrato, sem necessidade de notificação ou aviso, o Locador fica com o direito de retomar de imediato o imóvel, sem que, para tanto, necessitasse demonstrar ou comprovar quaisquer razões.

Todavia, não há qualquer proibição para a contratação de locações residências com prazo inferior a 30 meses. Nessa hipótese, vencido o prazo inicial da locação, a retomada somente poderá ocorrer por um dos motivos elencados no artigo 47 do mesmo diploma legal, tais como para uso próprio, para uso de ascendente ou descendente que não disponha de imóvel próprio, etc.
O proprietário, nesses casos, deverá comprovar a necessidade da retomada, e se não utilizar o imóvel para o fim declarado, ficará sujeito às sanções previstas na legislação.

Finalmente, vale notar que, nas locações com prazo inferior a 30 meses e que não haja motivação comprovada para a retomada, a denúncia vazia somente poderá ser exercida após 05 (cinco anos) de vigência ininterrupta da locação, nos termos do inciso V do artigo 47 da mencionada Lei do Inquilinato.



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