Novas regras dos aluguéis entram em vigor em 45 dias

Especialistas tiram dúvidas sobre nova Lei do Inquilinato.

Nova Lei do Inquilinato.

Regras entram em vigor em 25 de janeiro.

A nova Lei do Inquilinato, sancionada pelo presidente Lula na quinta-feira, entra em vigor em 25 de janeiro e já divide especialistas. Há quem acredite que os locatários de imóveis comerciais serão os principais prejudicados com as novidades. Para outros, ao atenuar os riscos para o aluguel de imóveis, a tendência é que os proprietários diminuam a cautela e coloquem mais propriedades no mercado.

O aumento da oferta, em tese, levaria a uma possível baixa do valor do aluguel. ê a opinião de José Roberto Graiche Júnior, diretor jurídico da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic). Graiche aponta outra vantagem:

- Sempre foi um problema ter um fiador. Agora, com os riscos menores de ficar com um imóvel ocupado por um inadimplente por muito tempo, os proprietários devem abrir mão dessa garantia em muitos casos.

Nabil Sahyoun, presidente da Associação Brasileira de Lojistas de Shopping (Alshop), diz que o texto trouxe "equilíbrio nas relações". No entanto, no caso dos contratos comerciais ele acha improvável que os aluguéis caiam.

- Os critérios para correção dos valores serão os mesmos. Além disso, são imóveis tradicionalmente valorizados - analisa.

O advogado Mario Cerveira Filho, do escritório Cerveira e Dornellas Advogados Associados, é um crítico da nova versão da Lei do Inquilinato. A principal queixa é quanto à dificuldade que o inquilino terá para argumentar na Justiça o motivo da falta de pagamento do aluguel. Até agora os processos levavam dois, três anos. Mas a partir de janeiro a ação terá de ser resolvida em primeira instância. Ou seja, em cerca de 45 dias o inquilino que teve problemas para pagar o aluguel poderá ser despejado.

- Essa lei vai ajudar a entupir ainda mais a Justiça de ações - diz.

O que muda

- O locatário poderá ser retirado do imóvel em 15 dias se não quitar a dívida. O prazo vale após decisão do juiz – que receberá o caso, ouvirá as partes e tentará negociar antes de decidir pelo despejo. Poderá ocorrer quando o locatário ficar sem fiador ou outras formas de garantia e não pagar o previsto ou em casos de contratos que serão feitos sem necessidade dessas garantias.

- O inquilino terá 30 dias para deixar o imóvel quando o contrato não for renovado. Antes, o prazo era de até seis meses.

- Para o fiador, agora há regras definindo em que situações ele poderá deixar o negócio – ao fim do prazo inicial do contrato, nos casos de morte do locatário ou de separação do casal de inquilinos.

- Será mais rápido reaver um imóvel comercial depois de ação renovatória na Justiça (em aluguéis por períodos longos). Agora, bastará a decisão de um juiz de 1ª instância para que, em 30 dias, o locatário deixe o imóvel, caso perca a ação. O prazo anterior era de seis meses depois de decisão transitada em julgado – em última instância.

STJ determina que corretor pode receber comissão pela aproximação das partes

A 3ª Turma do STJ (Superior Tribunal de Justiça) entendeu que se um corretor de imóveis faz a aproximação entre o comprador e o dono da propriedade, e o negócio se concretiza, ele faz jus à comissão, ainda que não tenha participado do processo de conclusão da compra e venda.

De acordo com o processo, duas clientes recorreram contra ação de cobrança de um corretor que alegava ter direito a receber R$ 112.750, equivalentes a 10% do valor da compra do imóvel, a título de comissão por ter intermediado a venda de imóvel. Em primeira instância, o valor da comissão foi reduzido para 1% do valor do negócio, considerando que, apesar de o corretor ter feito a aproximação entre as partes, não teria ajudado na negociação.

Justiça garante comissão a corretores mesmo sem conclusão do negócio

Recentemente, a categoria de corretores de imóveis se viu amparada por uma decisão da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça no que diz respeito à cobrança de honorários, mesmo que o negócio não tenha sido concluído.

No caso, julgado inicialmente no Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS), o corretor alegava ter direito a receber 10% do valor da compra de um imóvel a título de comissão por sua intermediação.

Em primeira instância, o tribunal decidiu reduzir o percentual devido para 1% do valor do negócio, passando posteriormente a 6% com a apelação do corretor.

As clientes recorreram, então, ao STJ que entendeu que a importância do corretor é essencial para que haja efetivamente a aproximação das partes e, dessa forma, o fechamento do negócio assume papel secundário.

A relatora desse entendimento, ministra Nancy Andrighi, observou que para que seja devida a comissão, basta a aproximação das partes e a conclusão bem sucedida do negócio jurídico e que a assessoria prestada até a celebração do contrato não pode ser considerada como condição para o pagamento da comissão devida ao profissional.

"Sempre que a justiça apresenta decisão favorável à categoria no sentido de garantir seus honorários, fruto do esforço de seu trabalho, tal fato deve ser ressaltado, de forma que essa situação se repita constantemente, dando segurança e tranquilidade aos profissionais do segmento imobiliário", afirmou o presidente do CRECI-SP, José Augusto Viana Neto.

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